Antwort auf einen Leserkommentar: Wie "überzogen" sind die Immobilienpreise?

Auf den Titel letzter Woche „Vermieter in Panik - kommt das Linksbündnis?“ , erhielten wir folgende Zuschrift eines Lesers:

Ihre „Panik“ überrascht mich überhaupt nicht angesichts völlig überzogener und nicht gemeinwohlverträglicher Preise auf dem Immobilienmarkt.

Aus diesem Grund fragen wir in dieser Ausgabe: Sind die Immobilienpreise tatsächlich „überzogen“? Sind die aktuellen Preise tatsächlich „nicht gemeinwohlverträglich?“

Zunächst sollte die Frage nach dem Preis aus unserer Sicht in Mieten und Kaufpreise geteilt werden. Während sich bei Mieten über den Terminus „gemeinwohlverträglich“ diskutieren ließe, würde sich der Fokus in der Diskussion der Immobilienkaufpreise eher auf die These „überzogen“ konzentrieren. Die abschließende Verknüpfung zwischen Mieten und Kaufpreisen stellt die verbindende Brücke der beiden Themenkomplexe heraus.

Ist die Entwicklung der Kaufpreise von Wohnimmobilien überzogen?

Auch hier ist wieder zu unterteilen, welche Kaufpreise betrachtet werden. Eine von den Sparda Banken beauftragte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft weisst Preissteigerungen zwischen 2009 und 2020 von bis zu 74% in den Großstädten (hier Agglomerationsräume / Kreisfreie Städte) aus, auf dem Land beobachten die Wissenschaftler im selben Zeitraum immerhin noch einen Zuwachs von 66%.

Obgleich die Immobilienkaufpreise insgesamt in der letzten Dekade deutschlandweit stark gestiegen sind, konzentrieren wir uns in diesem Beitrag um die Kaufpreise in den Großstädten und Ballungszentren. Mit Blick auf unseren Beitrag in der vergangenen Woche, auf den sich der Leserkommentar bezog, sind hier im Falle einer Koalitionsbildung links der Mitte die beschriebenen, starken Einschnitte zu erwarten.

Ursachen für die Steigerung der Immobilienkaufpreise

  • Niedrige Zinsen der Notenbanken

Einen besonderen Beitrag zur Preissteigerung liefern günstige Immobilienkredite. Nach der Finanzkrise 2008 und der anschließenden Schuldenkrise der Euro-Peripherie hat die EZB versäumt, das Leitzinsniveau wieder anzuheben. Daraus folgten zwei Reaktionen. Zum einen wurden Kredite für Häuslebauer und Eigenheim-Interessenten erschwinglich. So ergab sich steigende Nachfrage nach Wohnraum, bei weniger stark steigendem Angebot. Gleichzeitig wurde die Investition in Mietwohnungen mit der Intention, eine Mietrendite zu erzielen, für private Immobilieninvestoren interessanter. Auch sie profitieren von geringen Kapitalkosten im Rahmen des Immobilienerwerbs. Damit einher geht eine Impulswirkung des niedrigen Zinslevels auf liquide Guthaben und Festgelder. Sinkende Verzinsung auf Tagesgeld, Festgeld und Anleihen treibt Anleger gewissermaßen in den Immobilienmarkt (und in den Aktienmarkt).

  • Steigende Immobilienpreise durch die Geldschwemme und Inflation

Obgleich mit dem Ausbruch der Coronakrise viele Ökonomen ein Einbrechen der Immobilienpreise prognostizierten, geschah das Gegenteil. Die Immobilienkaufpreise für Wohnimmobilien stiegen weiter. Der befürchtete Kaufkraftverlust durch Arbeitslosigkeit blieb ( bis heute ) aus. Inzwischen fließen frisch gedruckte Euro weiterhin in Vermögensklassen, hier profitieren wieder Immobilien und Aktien. Simultan steigen Inflationsbefürchtungen in 2020, die sich in 2021 schließlich manifestieren. Mit zunehmender Angst vor der Geldentwertung drücken weitere liquide Guthaben in reale Assets.

Ein Beispiel: Großmutter Brunhilde schenkt ihrem Enkel und seiner Ehefrau ihr bislang unangetastetes Bankguthaben, auch die Eltern des Paares geben Geld hinzu. So kann sich das Paar oder die Familie das Reihenhaus doch leisten. Lieber kauft man ein Reihenhaus, als das den Geldwert auf dem Konto verfallen zu lassen. Die von den Banken aufgerufenen Guthabenszinsen verstärken den Impuls: Oma Brunhilde kann nun quartalsweise auf ihrem Kontoauszug beobachten, wie Ihr Guthaben schrumpft.

  • Outperformance städtischer Lagen verglichen mit ländlichen Lagen

Durch den Trend, in den Ballungszentren und insbesondere in den Großstädten „leben zu wollen“, ist der Preisauftrieb hier am stärksten. Viele Nachfrager stoßen auf ein vergleichsweise kleines Angebot. Der, ohnehin langsam laufende, Immobilienmarkt wird auf der Angebotsseite durch wenig verfügbaren Platz zum Neubauen und Nachverdichten, sowie langsam arbeitende Behörden, ausgebremst. Ein Hinweis: Mit der Homeoffice-Welle zu Corona-Hochzeiten schien sich der Trend kurzzeitig umzukehren. Das Interesse von Käufern (und Mietern) fokussierte sich plötzlich auf Randlagen und ländliche(re) Lagen. Ein derartiger Schock im städtischen Immobilienmarkt könnte sich wiederholen. Der Investor sollte deshalb aus unserer Sicht eine langfristige Einschätzung zum städtischen Wohnen mitbringen und auf seine Meinung vertrauen.


Sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien überzogen?

Nachdem wir im vorhergehenden Teil die Grundlagen aufgearbeitet haben, wegen denen die von unserem Leser beschriebene Reaktion der Immobilienpreise stattgefunden hat, widmen wir uns im nächsten Abschnitt nun dem Kern der Aussage und diskutieren, ob die Preise für Wohnimmobilien tatsächlich „überzogen“ sind.

Einen überzogenen Preis definieren wir als Missverhältnis zwischen Preis und Leistung. Bei Immobilien zur Selbstnutzung müsste die erhaltene Leistung des Wohnens mit dem Kaufpreis der Immobilie abgewogen werden. Bei Immobilien, die zu Kapitalanlagezwecken erworben werden, ließe sich das beschriebene Verhältnis beispielsweise über die Rendite, bzw. den Multiplikator berechnen. Der Multiplikator ist eine in der Immobilienbranche verwendete Größe, bezeichnet den Wert in Jahren beschreibt, nachdem sich die Investition durch die erzielten Kaltmieten vollständig abbezahlt hat. Hier wird die Brücke zu Mietpreisen deutlich. Je höher die Kaufpreise steigen, umso höher muss der Mietpreis für einen privaten Immobilieninvestor sein, um die Zielrendite zu treffen.


Wohnen im Eigenheim

Die Leistung Wohnen ließe sich quantifizieren, indem der Mietpreis einer ähnlichen Immobilie über die geplante Nutzungsdauer ins Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich Finanzierungszinsen abzüglich eines kalkulierten Verkaufspreises zum Ende der Nutzungsdauer gesetzt wird.

Ein Beispiel:

Eine Familie steht vor der Wahl: Sollen sie ein Einfamilienhaus mieten oder kaufen. Die Familie (2 Erwachsene, 1 Kind, Alter 2 Jahre) plant, die Immobilie für etwa 25 Jahre zu nutzen. Das Kind wird dann 27 Jahre sein und vermutlich eine eigene Wohnung haben. Ein sinnvoller Ausstieg aus der Immobilie, wenn sich die Eltern entschließen, ihre Wohnsituation zu verkleinern.

Das EFH wird für eine Kaltmiete von 1450,- € angeboten. Bei einer Mietpreissteigerung von 3% im Jahr hätte die Familie zum Ende der Nutzungsdauer des Hauses 616.991 € Miete bezahlt, sich gleichermaßen jedoch die Kosten für Wartung und Sanierungsmaßnahmen gespart. Die Familie würde von einem risikolosen Wohnverhältnis profitieren: Falls sich die Finanzsituation ändert, kann eine günstigere Wohngelegenheit bezogen werden.

Ein entsprechender Kaufpreis würde unterstellen, dass bei entsprechender Rate von 1450,- € und einem Eigenkapital von 3 Kaltmieten (3 x 1450 €) zuzüglich Wartung und Instandhaltung, zuzüglich Zinsen und abzüglich Wiederverkaufswert und Risikoaufschlag, zum Ende der Nutzungsdauer die Kosten für die Immobilie 616.991 € nicht übersteigen. Die Rechnung bleibt hypothetisch, weil der Wiederkaufspreis nach 25 Jahren als elementare Komponente unbekannt bleibt - jedoch ließe sich die Gleichung zum Wiederverkaufspreis freistellen.

Simplifizieren wir den oben beschriebenen Abschnitt und gehen wir von einer Kreditsumme für das Einfamilienhaus von 1.000.000 € aus, bei 1% Nominalzinsen und einer Tilgung von 1450,- € im Monat (17.400 € jährlich) hätte die Familie den Kredit nach ! 86 ! Jahren vollständig abbezahlt. Nach 25 Jahren, also zum Ende des geplanten Nutzungszeitraums beliefe sich die Restschuld auf rund 780.000 €, dies wäre der Kaufpreis, den die Familie mindestens für das Haus erzielen müsste um - wie bei der Mietervariante - in Nullsumme auszusteigen, dabei haben wir Wartung und Instandhaltung vernachlässigt, sodass Sie als Leser ein Gefühl für das Risiko erhalten, den das Asset Einfamilienhaus mitbringt. Hier stellt sich nicht nur die Frage, ob sich die Familie das Einfamilienhaus leisten kann, es stellt sich auf die Frage, ob sich die Familie vor dem Hintergrund eventueller Immobilienkrisen das Eigenheim leisten will.

Mietimmobilie als Investment

Leichter erklärt sich die Investmentimmobilie: Beziehen wir uns wieder. auf oben angeführtes Beispiel. Der Eigentümer trägt das oben beschriebene Risiko. Weil er dieses Risiko stellvertretend für den Mieter aufs Buch nimmt, wünscht er sich eine Rendite. In dem Beispiel würde der Eigentümer als Vermieter in 25 Jahren ohne Leerstand 616,991 € Mieteinnahmen erzielen (Mietstaffel 3%). Von dem Mietertrag müsste er die Zinsbelastung subtrahieren, ebenso die Instandhaltungsaufwendungen, dafür könnte er den (unbekannten) Wiederverkaufspreis für sich vereinnahmen und aus diesem die übrig gebliebene Differenz zwischen finanziertem Kaufpreis und abbezahlter Kreditsumme bedienen. Den Überhang vereinnahmt er als Gewinn.

Dabei trägt der Investor, wie eingangs beschrieben, diverse Risiken, die unterm Strich auf eine Wertminderung der Immobilie oder auf eine Überschuldung des Eigentümers hinauslaufen.

Wie „fair“ oder „überzogen“ die Kaufpreise sind definiert sich nach unserem Beispiel über folgende Faktoren:

A) Zinsniveau, je günstiger die Finanzierung, umso höher kann die potenzielle Kaufsumme werden

B) Wie hoch ist der Wiederverkaufspreis. (Hier lohnt sich der Verweis zur Inflation auf den ersten Abschnitt - bei steigender Inflation und steigenden Inflationserwartungen ist eine Steigerung der Kaufpreise aufgrund der oben beschriebenen Mechanismen rechnerisch vertretbar)

C) Wie hoch ist das Risiko für den Eigentümer in der Haltedauer (Vermietbarkeit / Instandsetzung / Zahlungsunfähigkeit durch Arbeitsplatzverlust, usw. - je höher das Risiko ist, umso geringer muss der Kaufpreis ausfallen)

Entkoppeln sich die Immobilienpreise von den Realwerten, befindet sich der Markt in einer sogenannten Immobilienblase. Ein wochenaktueller Podcast des Handelsblatts erklärt dieses Verhältnis anschaulich .Hören Sie hier einmal herein. Der Podcast illustriert die Black-Box „Immobilienmarkt“ hervorragend - zatsächlich sind auch Fachleute geteilter Meinung, ob sich der deutsche Markt für Wohnimmobilien aktuell in einer Blase befindet, oder ob der Wert der Immobilien auch real durch Inflation, fehlende Investmentalternativen und niedrige Zinsen, zulegt.

Wie gemeinwohlverträglich sind die Mieten?

Befassen wir uns nun mit der sozialen Verträglichkeit der Mieten, von er wir davon ausgehen, dass der Leser dies mit „gemeinwohlverträglich“ gemeint hat. Werfen wir einen Blick in unseren eigenen Immobilienbestand:

Hier findet sich beispielsweise eine Wohnung in Frankfurt Sachsenhausen 1 Zimmer, 28 qm für 525 € Kaltmiete bzw. 705 € Warmmiete, saniert mit moderner Ausstattung in top-zentraler Lage - eine Warmmiete von rund 26,- € (18,75 € kalt), die 2 Zimmer-Wohnung in vergleichbarer läge ist bereits für 23,- € warm erhältlich. Im Europaviertel Westside-Tower, kostet eine 3-Zimmer-Wohnung mit 85 qm, Luxusausstattung warm 1.660 €, kalt 1.410 €. Die etwas außerhalb gelegene 4-Zimmer-Wohnung in Frankfurt-Preungesheim mit 103 Quadratmetern und vergleichbarer Ausstattung erhält der Mieter für 1.720 € warm, dies entspricht einer Warmmiete von 16,70 € pro Quadratmeter.

In zentraler Lage von Bad Homburg (Fahrzeit an die Hauptwache 20-30 Minuten mit PKW oder Bahn) offerieren wir eine 2-Zimmer-Wohnung in Toplage mit Luxusausstattung mit 67 qm Wohnfläche für 17,60 € (warm) in zentraler Lage im Wohnhochhaus 60 qm Wohnfläche für 14 € (warm).

Bei 40 Wochenstunden Arbeitszeit, einem Steuersatz von 14 Prozent und einem Mindestlohn von 9,60 Brutto, verdient ein unterdurchschnittlich bezahlter Arbeitnehmer netto 1.459,- €. Bei einer Gesamtmiete von 705,- € warm für das 1-Zimmer-Apartment blieben dem Arbeitnehmer 754,- € zum Leben, dies entspricht 51% seines Lohns. Dafür würde der Mieter in Top-Lage von Frankfurt wohnen.


Somit ist das Wohnen in zentraler Lage von Frankfurt für einen Single der Vollzeit arbeitet und von seinem Arbeitgeber den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestlohn erhält, mindestens möglich.


An den beschriebenen Mieter würde der Vermieter im Übrigen auch mit größter Wahrscheinlichkeit vermieten. Sind Sie dieser Mietinteressent? Dann senden Sie uns gleich eine Anfrage oder Ihre Selbstauskunft!

Als Alternative bliebe die Anmietung der gepflegten 2-Zimmer-Wohnugn in zentraler Lage von Bad Homburg. Hier müsste der Mieter statt 26 € lediglich 14 € bezahlen. (Leider haben wir aktuell keine 1-Zimmer-Wohnung in Bad Homburg im Bestand um den Vergleich abzuschließen, nach unserer Erfahrung läge die Warmmiete für eine 1-Zimmer-Wohnung jedoch bei etwa 17 €). Gleichzeitig addieren sich Kosten und Zeit für den Weg zum Arbeitsplatz. Dazu eine Ergänzung basierend auf aktueller Nachrichtenlage: Aufgrund politischer Markteingriffe wird der Benzinpreis in „in wenigen Monaten stark steigen - auf über zwei Euro“ (Münchner Merkur). Dies bedeutet, dass die Alternative zum Wohnen in der Stadt für den Mieter teurer und somit unattraktiver wird.

Fazit:

Für private Wohnungsanbieter dürfte ein Absenken der Miete unattraktiv sein: Erstens wurden die Immobilien häufig bereits zu relativ hohen Kaufpreisen erworben, zweitens wäre eine Veräußerung vor dem Hintergrund der aktuell hohen Verkaufspreise schnell lohnender, als Halten und günstiger vermieten.

Sind denn günstigere Mieten in Top-Lagen wirklich „gemeinwohlverträglich“(er)?

Im Rahmen des sozial geförderten Wohnungsbaus wären günstigere Mieten denkbar. Jedoch hat der Staat schon häufiger erstaunliche Inkompetenz im Zuge der Instandhaltung von Immobilien bewiesen. Es stellt sich die Frage, ob ein günstiges Wohnen in einem verfallenen Plattenbau mit Gasetagenheizung, altem Bad und Durchlauferhitzer als „gemeinwohlverträglich“ oder „gemeinwohlverträglich(er), als der aktuelle Stand“ definiert werden könnte - selbst oder gerade wenn sich die Immobilie in Top-Lage der Innenstädte befinden sollte. Würde die übrige Bevölkerung die benannte Immobilie, ein Wohnblock bei dem der Putz abbröckelt, direkt im Herzen der Großstadt als „gemeinwohlverträglich“ empfinden?


VermieterPRO - der spezialisierte Immobilienmakler für die Vermietung und den Verkauf Ihrer Kapitalanlage

VermieterPRO ist der Makler für die Vermietung und den Verkauf von Eigentumswohnungen, Kapitalanlagen und Mehrfamilienhäusern in der Metropolregion Frankfurt/ Rhein-Main. Mit tausenden erfolgreich vermieteter Wohnimmobilien sind wir Experten im Bereich Mietersuche und Immobilienmanagement. Als Immobilienmakler haben wir lokalen Markt im Fokus, behalten aber auch globale ökonomische, politische und wirtschaftliche Strömungen im Blick. So unterstützen wir Eigentümer zudem bei der Strukturierung und Optimierung ihres Immobiliönportfolios. Dafür verfügt VermieterPRO über ein starkes nationales und internationales Netzwerk, sodass wir unseren Kunden auch lukrative Investmentalternativen offerieren können. Gerade die internationale Diversifikation von Vermögenswerten in Märkte, die nicht mit Deutschland, dem Euroraum und dem Euro korreliert sind, gewinnt in jüngster Vergangenheit an Bedeutung.

Durch unsere internationale Vernetzung sind wir zudem etablierter Ansprechpartner von Unternehmen und namenhaften Relocation Agenturen, in Fragen der Immobiliensuche für Internationales Publikum (Expats), das bedingt durch Wechsel der Arbeitsstätte in der Region Frankfurt / Rhein-Main temporär oder dauerhaft ein neues Zuhause finden muss.


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