Die Vermietung von Wohnraum kann ein lukratives Geschäftsmodell sein. Viele Vermieter nutzen Immobilien zunächst zum Aufbau des eigenen Vermögens. Nach einigen Jahren sind die ersten Objekte abbezahlt. Ab diesem Zeitpunkt können Eigentümer zuweilen ihren Lebensunterhalt aus den Mieteinnahmen bestreiten. Das oft grühmte „Passive Einkommen“ aus der Vermietung hat jedoch auch Schattenseiten, die gerne vernachlässigt, weggewischt und oder nicht thematisiert werden. In unserem Arbeitsalltag sind wir für private Vermieter als Vermietungsmakler bzw. Wohnungsmakler im Raum Frankfurt unterwegs. Hier begegnen uns nicht selten Eigentümer, die die Vermietungsrisiken falsch eingeschätzt haben. Häufig können wir unseren Vermietern in Frankfurt helfen und den Zahlungsstrom der Immobilie wieder auf Kurs bringen. Zuweilen kommt aber auch jede Hilfe zu spät sodass nur ein Verkauf die Notlage entzerren kann. In einem solchen Fall ziehen Vermieter das große Los, wenn sie sich noch ohne Verluste aus dem Immobilieninvestment verabschieden können.
Einige Risiken bei der Vermietung von Eigentumswohnungen führen wir in der Folge auf:
Risiko: Mietausfall bei der Vermietung einer Wohnung
Mietausfall kann jeden Vermieter treffen. Auch die besten Mietwohnungen in den begehrtesten Lagen sind vor einem Ausbleiben der Miete nicht sicher. Es existieren zwei Gründe, wegen denen sich Mietausfall ergeben kann::
A) Mietausfall wegen Säumigkeit der Mietzahlung. Hier hilft nur der Gang zum Mietrechtler. Sprechen Sie uns an, wir vermitteln Sie gerne zu einem kompetenten Fachanwalt für Mietrecht in Frankfurt.
B) Mietausfall wegen Leerstand. Im Regelfall wird der Vermieter vom Leerstand seiner Mietwohnung „überrascht“, wenn er die Kündigung seines Mieters bzw. die Nachmietersuche zu lange aufgeschoben hat oder wenn er mit utopischen Preisvorstellungen die Wohnung anbietet. Grundsätzlich gilt: Mit Abgabe der Kündigung läuft die Frist zur Suche eines Nachmieters. Im Regelfall handelt es sich hierbei um drei Monate. Diese Zeit wird auch benötigt. Wunschmieter haben häufig Restlaufzeiten ihrer alten Mietverträge und können deshalb erst später in den Vertrag eintreten. In Corona-Zeiten ist bei der Mietersuche außerdem die Zusammenarbeit mit dem Bestandsmieter noch stärker gefragt, als vor der Pandemie. Der Bestandsmieter kann den Suchvorgang erheblich erschweren, wenn er die Wohnung für Termine nur spärlich oder gar nicht frei gibt oder während der Besichtigung eine für die Vermietung abträgliche Tonalität oder Formulierungen wählt. Oft verfolgen Mieter gegensätzliche Interessen im Vermietungsprozess - beispielsweise mit dem Verkauf von Inventar an den neuen Mieter.
Informieren Sie uns so schnell wie möglich, nachdem Sie von der Kündigung des Mieters erfahren haben - besser noch im Vorfeld, wenn Ihnen der Mieter die baldige Kündigung bereits zuruft. Als Makler mit Spezialisierung auf die Vermietung von Eigentumswohnungen in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet kennen wir Ihre Probleme im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel, Wir sind zudem geschult im Umgang mit Bestandsmietern. VermieterPRO verfolgen Ihre Interessen als Vermieter. Wir achten darauf, dass sich der Bestandsmieter nicht als Möbel- oder Küchenverkäufer betätigt Ihnen dadurch wichtiges Mieterpotenzial abhanden kommt!
Leerstand kann auch aus schlechtem Zustand der Immobilie resultieren. Hier unterstützen wir unsere Eigentümer mit einem über lange Jahre aufgebauten Handwerkerstab, der auch kurzfristig Instandsetzungen und Sanierungen vornehmen kann - während bei zahlreichen Handwerksunternehmen keine Termine mehr erhältlich sind.
Risiko: Mietminderung im Mietverhältnis
Ist die Mietwohnung mit objektiven Mängeln behaftet, hat der Mieter das Recht Minderung der Miete. Eine mieterfreundliche Rechtsprechung und Mitgliedschaften in Mietervereinen kommen Mietern bei der Minderung der Miete entgegen. Im Segment Mietverwaltung unterstützen wir unsere Vermieter und nehmen eine erste Einordnung vor, ob ein Minderungsanliegen des Bestandsmieters berechtigt sein könnte. Häufig lassen sich Mindeurngsversuche bereits im Ansatz abwenden, sodass ein zeit- und kostenintensiver juristischer Prozess vermieden werden kann. Als Sondereigentumsverwalter vertreten wir Ihre Interessen als Eigentümer. Wir verfügen über langjährige Erfahrung in der Kommunikation mit Mietern, sowie mit den Mietervereinen in Frankfurt. Im Mediationsprozess streben wir an, für den Eigentümer die wirtschaftlich sinnvolle Lösung herauszuarbeiten, bei der dem Mietrecht entsprochen wird.
Risiko: Haftung bei fehlerhaften Installationen an der Elektrik oder unzureichendem Brandschutz
Vermieter sollten unbedingt über den notwendigen Versicherungsschutz für ihre Mietimmobilie verfügen. Darüberhinaus muss die Sicherheit der Anlagen gewährleistet sein. Hier greifen wir unseren Vermietern beratend unter die Arme und weisen auf potenzielle Risiken hin. Selbst eingebaute Türsprechanlagen, aus Kostengründen in Eigenregie montierte Rauchwarnmelder u.ä. stellen potenzielle Bedrohungen für Leib und Leben Ihrer Mieter dar und für den Vermieter ein immenses Haftungsrisiko im (zugegebenermaßen seltenen) Fall eines Brandes im Mietshaus.
Zinsänderungsrisiko und politische Risiken
Als Kapitalanleger finanzieren Eigentümer häufig ihre Wohnung mit einem Finanzierungsplan über 15, 20 oder gar 30 Jahre. Wenn der Vermieter seine Immobilie in einer Niedrigzinsphase (aktuell) erworben hat und die Zinsbindung nach 15 Jahren ausläuft, besteht das Risiko eines höheren Finanzierungszinses. Diese Risiken lassen sich durch ein Forwarddarlehen absichern.
Eine Versicherung gegen das politische Risiko im Segment Wohnraumvermietung existiert leider aktuell nicht! In den vergangenen Jahren hat sich das politische Umfeld für Vermieter sukzessive Verschlechtert. Der Berliner Mietendeckel zeigt, dass die Regulierungswut der Politik auch vor Verlusten der Eigentümer nicht halt macht. Ein deutschlandweiter Mietendeckel ist bereits im Gespräch. Problematisch bei Ihrer Immobilieninvestition ist die vergleichsweise lange Bindung an die Anlage. Erwerben Sie eine Immobilie heute, ändern sich die Rahmenbedingungen für die Vermietung vielleicht in einigen Jahren. In der Folge könnte der Wert und damit auch der Verkaufspreis, der sich für die vermietete Eigentumswohnung in der Zukunft erzielen erzielen lässt, deutlich fallen. Eigentümern, die den Wertverfall aufgrund Regulierungen (Mietpreisbremse, Mietendeckel, Corona-Lastenausgleich) als Bedrohung für ihr Vermögen empfinden, raten wir aktuell zum Verkauf der Investition. Hierbei unterstützen wir unsere Vermieter in Frankfurt. Als Makler sind wir spezialisiert auf den Verkauf vermieteter Eigentumswohnungen in Frankfurt. Nicht selten können wir Eigentumswohnungen an unseren eigenen Kundenbestand verkaufen. Ein Inserat oder ein ausführlicher Maklervertrag wird dann nicht notwendig, weil wir bereits über ein entsprechendes Kaufgesuch verfügen und die Provision vom Käufer vollständig übernommen wird. Finden wir in unserem Kundenbestand keinen passenden Käufer, der den von uns in Zusammenarbeit mit Ihnen ermittelten Kaufpreis bezahlen möchte, vertreten wir Eigentümer am offenen Markt. In diesem Fall bezahlen Verkäufer die vollständige Maklerprovision, die wir jedoch dem Angebotspreis hinzurechnen.
Wir beraten verkaufswillige Eigentümer kostenfrei über sämtliche Möglichkeiten zum Verkauf ihrer vermieteten Eigentumswohnung in Frankfurt, bzw. zum Verkauf ihrer Mietwohnung im Rhein-Main-Gebiet. Dafür vereinbaren wir entweder ein Gespräch vor Ort an der Immobilie oder treten via Telefon oder Videokonferenz noch vorab des Ortstermins in Kontakt.
Übrigens kaufen wir für unseren Kundenstamm auch Wohnungen und Mietshäuser deutschlandweit. Kontaktieren Sie uns! Wir prüfen kurzfristig, ob wir passende Kaufgesuche in unserer Käuferkartei vorweisen können.
VermieterPRO gehört zu den führenden Maklerunternehmen im Segment Wohnraumvermietung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet. Als Full-Service-Dienstleister betreuen wir private Eigentümer, die über wenige Immobilien verfügen, ebenso wie semi-institutionelle und institutionelle Kunden mit großen Wohnungsbeständen bei der Vermietung, der Verwaltung im dem Verkauf ihrer Immobilien.