Ausblick für den Immobilienmarkt nach Corona: Werden die Kaufpreise weiter steigen?

Der Markt für Wohnimmobilien gehörte im Krisenjahr 2020 zu den absoluten Gewinnern. Ökonomen hatten zu Beginn der Coronakrise teils zweistellige Preiseinbrüche prognostiziert. Tatsächlich sind die Kaufpreise während der Pandemie praktisch explodiert. Die Wohnungsmieten sind weniger stark gestiegen, präsentieren sich aber dennoch auf anhaltend hohem Niveau. Auch andere Segmente des Immobilienmarkts (z.B. Logistik) haben sich positiv entwickelt. Dagegen sind die Teilbereiche Gewerbe, Hotellerie und Einzelhandel mit den Folgen von Lockdown und Kontakteinschränkungen unter Druck geraten.


Marktteilnehmer beschäftigen sich aktuell mit der weiteren Entwicklung der Immobilienpreise nach der Pandemie: Mit erfolgreicher Impfung wäre ein Ende der Krise absehbar. Immer häufiger wird daher darüber diskutiert, wie sich die „neue Normalität nach Corona“ gestalten könnte.


  • Für das Jahr 2021 prognostizieren wir weiteres Steigerungspotenzial der Kaufpreise für Wohnimmobilien im Neubau und im Bestand.


Begründung: Nach überwundenen Pandemien lässt sich historisch ein Wirtschaftsaufschwung beobachten - die Volkswirtschaften starten „voll durch“, es zeigen sich Aufholeffekte im Konsum, die sich in Wirtschaftswachstum umsetzen. Gleichzeitig werden die Finanzierungszinsen für Immobilieninvestitionen auf niedrigem Niveau verharren. Fehlende Investmentalternativen und (durch die Zentralbanken künstlich) niedrig gehaltene Renditen im Kapitalmarkt schieben die Liquidität der Anleger weiterhin in den Immobilienmarkt - aber auch die Aktienmärkte sollten erneut profitieren.

Mit steigenden Preisen gehen jedoch Risiken einher: Die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieterträgen dürfte sich weiten, die Renditen aus der Vermietung von neu erworbenen Wohnungen werden unserer Ansicht im Jahr 2021 weiter fallen.


  • Die Wohnungsmieten werden nach unserer Auffassung auf bestehendem, hohen Niveau stagnieren, bestenfalls sehen wir mäßiges Wachstumspotenzial.

Begründung: Mit flächendeckender Einführung des Homeoffice - der Trend dürfte sich zwar im Ansatz, jedoch nicht in Gänze, nach überwundener Pandemie umkehren - wird der für den Mieter weniger relevant. Arbeitnehmer können bei der Wohnungssuche ins Umland ausweichen und werden als Gegenleistung für geringere Kaltmieten in der Peripherie längere Anfahrtswege zum Job (seltener gefahren) in Kauf nehmen. Die Pandemie könnte auch zu veränderten Wohnpräferenzen von Mietern führen (mehr Grün, weniger Asphaltwüste). Die ökonomischen Auswirkungen der Pandemie dürften sich erst nach Auslaufen der staatlichen Unterstützungen vollends zeigen. Mit steigender Arbeitslosigkeit ergeben sich für Vermieter höhere Ausfallrisiken der Bestandsmieter; gleichzeitig würden in finanzielle Schieflage geratene Mieter auch freiwillig in günstigere Wohnungen abwandern oder bei Familie oder Bekannten unterkommen. Unterm Strich sollte sich der Druck auf die sieben deutschen Metropolen, zu denen Frankfurt auch gehört, mindestens leicht entspannen.


Der Ausgang der Bundestagswahl im September 2021 bringt ferner politische Risiken für Investoren, die Cash Flow aus der Vermietung von Wohnraum generieren: Die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels nach dem Berliner Vorbild ist aus unserer Sicht perspektivisch nicht ausgeschlossen. Obgleich eine potenzielle Reform nicht direkt nach der Wahl umgesetzt würde und damit für das Jahr 2021 nicht mit direkten Auswirkungen zu rechnen ist, könnte sich doch eine Zurückhaltung zur Neuanmietung von Wohnraum (in der Erwartung der Reform) ergeben, sobald ein entsprechender Vorstoß im Koalitionspapier wirksam verankert ist.


Mit Ausweitung der Mieterrechte und der Einführung des Umwandlungsverbots kommen weitere Reformen auf Vermieter bzw. Eigentümer zu, die Abwertungs- und Verlustrisiken mit sich bringen.



Beitrag veröffentlicht als Titel der VermieterPRO Immo-News 1-21 am 10.01.2021. Registrieren Sie sich kostenlos und erhalten Sie aktuelle Meldungen, News und Hintergründe aus dem Immobilienmarkt, sowie vorab-Informationen zu unseren Immobilienangeboten zur Miete und zum Kauf.




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