Die Preise für Eigentumswohnungen sind hoch, besonders in Großstädten wie Frankfurt. Häufig kalkulieren Investoren beim Kauf der Eigentumswohnung eng an ihren Renditeziel. Wir haben für angehende, aber auch für fortgeschrittene Immobilieninvestoren eine Übersicht mit den Kriterien einer erfolgreichen Kapitalanlage zusammengestellt.
Beim Kauf Ihrer Kapitalanlage sollten Sie darauf achten, dass die Investition die folgenden Faktoren mitbringt oder im Preis entsprechende Spielräume öffnet, die oberhalb ihrer Renditeperspektiven liegen:
Zügige Vermietbarkeit: Über die Vermietbarkeit einer Kapitalanlage entscheiden Lage, Umfeld des Hauses, Ausstattung, Schnitt und Ausrichtung der Wohnung, im Verhältnis zum aufgerufenen Mietpreis.
Der Mietpreis (Kaltmiete plus Betriebskosten) sollte sich im Mittel der Mieten angesiedelt sein, die Interessenten für vergleichbare Wohnungen in der Lage oder für ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage bezahlen müssen. Besondere Ausstattungskriterien können (und dürfen) Sie mit Zuschlägen einkalkulieren. Eine Eckbadewanne erhöht die Vermietbarkeit Ihrer Wohnung ebenso, wie ein Balkon. Achten Sie darauf, ob die Betriebskosten überproportional hoch sind, beispielsweise weil das Haus schlecht isoliert oder die Heizung veraltet ist. Der Mieter differenziert nicht zwischen Kaltmiete und Betriebskosten. Hohe Betriebskosten drücken entweder die Vermietbarkeit oder ihren Erlös als Eigentümer.
Das Umfeld des Hauses sollte der Zielgruppe „schmecken“, die Sie als Mieter gewinnen möchten. Im internationalen Umfeld ist es einfach, internationale Mieter zu finden. Im hippen Frankfurter Nordend werden Vermieter dagegen problematisch Rentner für die Wohnung im 3.OG ohne Fahrstuhl gewinnen können.
Achten Sie bei der Auswahl Ihrer Wohnung auf den Lichteinfall und die Aussicht. Ein Ausblick auf die Hauswand des Nachbarn vermietet sich schlechter, als malerischer Fernblick auf den Taunus oder in die Rhein-Main-Ebene Richtung Frankfurter Flughafen. Deutlich wichtiger ist jedoch die Größe Ihrer Wohnung. Die Wohnfläche sollte für die Wohnungsgattung eher kleiner, als größer ausfallen. Eine kleine 3-Zimmer-Wohnung, beispielsweise mit 70-75 Quadratmetern Wohnfläche, vermietet sich vielfach besser, als eine große 2-Zimmer-Wohnung mit ähnlichen Quadratmetern. Mieter ordnen Wohnungen zunächst nach der benötigten Zimmeranzahl. Die große Wohnung steht im Preis höher, als kleine Wohnungen der selben Klasse und verliert deshalb in der Mietergunst - der Mieter strebt immer an, möglichst wenig zu bezahlen. Der „Wert“ eines zusätzlichen Raumes, schlägt den „Wert“ von größerer Fläche im Kosten-Nutzen-Vergleich. Das bedeutet auch, dass Vermieter überproportional große Wohnungen mit einem günstigeren Quadratmeterpreis arbeiten müssen.
Zukunft: Änderungen im Umfeld?
Wohnungskäufer sollten sich ein Bild über das Umfeld und den nachhaltigen Wert der Lage machen. Evaluieren Sie das Quartier nach Anbindung, Trend, Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Milieu und projizieren Sie die Entwicklung des Viertels so weit in die Zukunft, wie es Ihnen möglich ist.
Sind Strukturveränderungen der Lage geplant? Eine neue Autobahn? Ein neues Stadtviertel, bspw. der Stadtteil im Nordwesten von Frankfurt, der den Wert Ihrer Lage negativ beeinflussen könnte - weil plötzlich an anderer Stelle mehr Wohnraum zur Verfügung stehen wird.
Hier existiert kein Patentrezept. Erfolgreichen Investoren gelingt es, die Zukunft zu antizipierend mit dem Kaufpreis der Immobilie in der Gegenwart ins Verhältnis zu setzen. Dies garantiert den angepeilten Wiederverkaufspreis zum Ende der Haltedauer. Kalkulieren Sie als Investor immer den Exit der Investition.
Haus und Hausverwaltung
Wie ist das Klima im Haus? Wie gut erledigt die WEG-Verwaltung ihren Job? Wie gepflegt ist das Haus? Sind die Miteigentümer grundsätzlich zufrieden oder existiert Verbesserungspotenzial? Eine langsame oder inkompetente Hausverwaltung nervt Mieter. Genervte Mieter ziehen tendenziell aus. Ein einmaliger Wechsel eines Bestandsmieters kann für den Eigentümer sinnvoll sein, wenn er den Mietpreis angleichen oder Sanierungen am Objekt durchführen will. Häufige Wechsel reduzieren die Mietrendite und erhöhen die Transaktionskosten der Mietersuche. Mit einem Blick in die Protokolle aus den Eigentümerversammlungen bringen Kaufinteressenten in Erfahrung, ob die Eigentümer an einem Strang ziehen oder untereinander zerstritten sind.
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VermieterPRO ist der VerimieterMakler. VermieterPRO betreut Eigentümer ganzheitlich rund um die vermietete Immobilie. Zu den Tätigkeitsfeldern zählen Objektsuche und Ankauf von Immobilien, die Vermietung und Verwaltung während der Haltedauer, sowie die Optimierung des Immobiliönportfolios und die Veräußerung zum Ende des Investmentzyklus. Zu unseren Kunden zählen Privatvermieter, die über eine oder wenige Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser verfügen bis hin zu Investoren mit Wohnungsbeständen von mehreren hundert Einheiten.