Hat Ihr Mieter seinen Arbeitsplatz wegen der Corona Pandemie verloren? Haben Sie einen Anruf Ihres Mieters erhalten, dass er in naher Zukunft Probleme mit der Mietzahlung haben wird? Will Ihr Mieter vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen, weil er fürchtet, die Miete künftig nicht mehr aufbringen zu können?
Mit derartigen Problemen sind Vermieter von Eigentumswohnungen aktuell nicht allein. Die Pandemie führt zu heftigen Verdienstausfällen. Beispielsweise bei Freiberufler, Künstler und in der Gastronomie tätige Arbeitnehmer leiden unter Liquiditätsengpässen. Sie wissen häufig nicht, wie sie die nächste Miete aufbringen sollen. Sie suchen nach Lösungen, um nicht in die Schuldenfalle zu geraten. Die Situation dürfte sich noch verschlimmern, wenn die staatlichen Unterstützungsprogramme auslaufen und die Arbeitslosigkeit weiter steigt.
Als Vermieter stehen Sie nun vor der Wahl: Entlassen Sie den Mieter aus dem Mietvertrag oder akzeptieren Sie eine zeitweilig verminderte Mietzahlung, um den Mieter zu halten? Hat Ihr Mieter Sie mit der Kündigung kontaktiert, ist die Marschrichtung klar. Ist Ihr Mieter dagegen in Dialog getreten, bittet er Sie um eine Minderung der Miete aufgrund vorübergehender Zahlungsunfähigkeit, können Sie verhandeln.
Verhandlung mit dem Mieter: Die eigenen Kosten und das Risiko reduzieren
Reduzieren Sie als Vermieter Ihr Risiko aus der aktuell prekären ökonomischen Situation. Eine Vakanz bedeutet für die Monate des Leerstands 100 Prozent Einnahmeausfall der Eigentumswohnung - derweil läuft ihre Finanzierung jedoch weiter. Aktuell steigt das Angebot an verfügbaren Eigentumswohnungen auf dem Frankfurter Mietmarkt.. Die Mieter in festen Verträgen mit weiterhin guter Bonität - beispielsweise Beschäftigte im öffentlichen Dienst - haben die freie Auswahl. Die Zahlungsfähigkeit eines neuen Mieters könnte schnell noch schlechter sein, als die Zahlungswilligkeit ihres Bestandsmieters. Eventuell sind Eigentümer mit mehreren Monaten Leerstand konfrontiert, wenn Sie auf Mietersuche gehen. Ein Leerstand kann sich übrigens auch in den gesuchten Lagen von Frankfurt ergeben, in denen Wohnraum eigentlich knapp sein sollte.
Zudem tragen die Eigentümer der Immobilie die Transaktionskosten der Mietersuche. Beauftragen Sie VermieterPRO mit der Mietersuche, sollten Sie - abhängig von der Immobilie - zusätzliche Aufwendungen zwischen 595,- € und 2000,- € kalkulieren. Zudem kommen eventuell Ausbesserungsarbeiten oder Sanierungsmaßnahmen auf Sie zu - zusätzlich zu den Opportunitätskosten des Leerstands, wenn nicht direkt ein Anschlussmieter gefunden werden kann.
Kosten bei der Mietersuche sparen: Mieter schlägt Nachmieter vor
Diese Aufwendungen lassen sich reduzieren, wenn Eigentümer ihrem Mieter die Möglichkeit eines vorzeitigen Vertragsausstieges einräumen, sofern er einen adäquaten Nachmieter vorschlägt. Wir empfehlen, dem Mieter maximal die halbe Periode der Kündigungsfrist die Suche selbst zu überlassen. Je später Sie uns beauftragen, umso schwieriger wird es für VermieterPRO ein Anschlussmietverhältnis abzubilden - die Leerstandskosten, also der Mietausfall für die Zeit des Leerstands, steigt somit an.
Diese Vorteile haben Eigentümer von Mietstundung oder temporärem Mieterlass
Ist der Mieter grundsätzlich weiterhin mietwillig und halten Sie als Eigentümer die Perspektive zur Normalisierung der wirtschaftlichen Situation Ihres Mieters für solide, können Sie Ihrem Mieter die Stundung oder einen zeitlich begrenzten Mieterlass einräumen. In diesem Fall sparen Sie Leerstands- und Transaktionskosten und / oder verschieben die Mietersuche in einen Zeitraum, in dem die Durchlaufzeiten im Markt für Mietwohnungen wieder abnehmen (weil weniger angebotene Wohnungen verfügbar sind).
Mieter-Corona-Effekt: Der Mieter ist säumig oder kürzt unberechtigt die Miete
Wenn der Mieter mit Ihnen als Vermieter interagiert, wenn er Sie bittet, aus dem Vertrag aussteigen zu dürfen oder eine Kürzung der Miete anstrebt, dann ist dies grundsätzlich eine Indikation, dass Sie mit einer verantwortungsvollen Person in einer Geschäftsverbindung stehen. Auf dieser Basis können Sie proaktiv Lösungen finden.
Die Alternative: Der Mieter bezahlt nur noch unregelmäßig die Miete. Er bezahlt dann genau den Betrag, damit eine Kündigung wegen Säumigkeit nicht möglich ist. Als weitere Option - häufig auch in Kombination angewendet - kürzt der Mieter die Mietzahlung unter fadenscheinigen Begründungen.
In unseren Mietverwaltungen im Raum Frankfurt erleben wir es aktuell leider häufig, dass Mieter, die aufgrund der Corona Pandemie finanziell unter Druck stehen, Unzulänglichkeiten an ihrer Immobilie oder im Mietvertrag "entdecken" und unberechtigt, überhöht oder vorschnell die Miete mindern.
Das deutsche Mietrecht gibt dem Mieter hier eine Vielzahl an (Spar-)Potenzialen. Machen Sie gerade ähnliche Erfahrungen? Sprechen Sie uns an! Wir vermitteln Ihnen qualifizierte Mietrechtler, die die Interessen des Eigentümers im Rahmen der Gesetzgebung bestmöglich vertreten. Im Rahmen der Mietverwaltung wahren wir Ihre Interessen als Eigentümer und Vermieter in der Geschäftsbeziehung mit ihrem Mieter.
VermieterPRO ist der Vermieter-Makler. VermieterPRO ist führend der Vermietung privatem Wohnraum in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet. Wir vertreten private Eigentümer, die eine oder wenige Wohnungen besitzen, wie auch semi-institutionelle Vermieter mit Wohnungsbeständen von mehreren hundert Immobilien. Im Geschäftsfeld Mietverwaltung vertreten wir die Interessen von Eigentümern im Vertragsverhältnis mit Mietern und dritten Parteien. Im Segment Verkauf begleiten wir Eigentümer bei der Veräußerung ihrer Wohnungen oder Wohnungsbestände. Häufig können wir vermietete Kapitalanlagen den Beständen unserer Kunden platzieren - gelingt dies nicht, übernehmen wir den Verkauf der Eigentumswohnung oder des Mehrfamilienhauses im offenen Markt.