Der Terminus „Schulden“ ist im deutschen Denken seit jeher negativ belegt. Vielen von uns wurde im Kindesalter bereits beigebracht, dass „Schulden gefährlich sind“ . Nach gutbürgerlicher Ansicht sollte Kapital zunächst gespart werden, bevor an Investition oder gar Konsum zu denken war.
Immobilienkäufer müssen sich im Regelfall von der elterlich mitgegebenen Einstellung verabschieden. Wer hat schon mehrere hundertausend Euro auf dem Konto? Der hohe Wert der Immobilie symbolisiert häufig die eigene Lebensleistung. Wer die notwendige Liquidität vorab des Immobilienkaufs angespart hat, ist entweder familiär begütert und erhält Hilfe oder er ist ein talentierter Glückspilz, der in kurzer Zeit ein Vermögen verdienen konnte. Für die Übrigen ist ein Kauf ohne Finanzierung unmöglich. Das harte Wort Schulden ersetzt durch den klangvollen Begriff „Fremdkapital“, lässt den Bankkredit für das eigene Häusschen direkt weniger täuflisch erscheinen. Tatsächlich wird überwiegende Anzahl aller privaten Immobilientransaktionen durch eine Finanzierung dargestellt.
Das Finanzprodukt Immobilienkredit: Konsumgut oder Investitionsvehikel?
Das Finanzprodukt „Immobilienkredit“ macht den Kauf des Reihenhauses als Heim für die junge Familie oder die Eigentumswohnung für den glücklichen Dauersingle erst erschwinglich. Der Käufer erwirbt die Immobilie, „konsumiert“ deren Mehrwert in der Gegenwart und bezahlt aus seinenen laufenden Einnahmen die Annuität (Zinsen und Tilgung)scheibchenweise über die Jahre ab. Ein solider Tilgungsplan, in Kombination mit einer Risikolebensversicherung, soll sicherstellen, dass die Immobilie am Lebensende des Käufers schuldenfrei ist.
Immobilienkredit & Leverage: So hebeln Sie Ihr Eigenkapital
Durch Immobilienkredite lassen sich außerdem auch Investitionen in vermietetes Wohneigentum finanzieren. Der Clou: Mit relativ wenig, in manchen Fällen sogar gänzlich ohne, Eigenkapital können Investoren vermietbare Immobilien einkaufen. Der Mietertrag bezahlt die Annuität und unterm Strich bleiben sogar noch einige hundert Euro übrig. Praktiker des „Systems Immobilie“ loben es als „Gelddruckmaschine“, freuen sich über den „Leverage“ (also die Hebelwirkung auf das geringe Eigenkapital). Tatsächlich sind die meisten Millionäre durch ihr kreditfinanziertes Engagement in die richtigen Immobilien reich geworden.
Wer jedoch einmal eine Vorlesung über Markttheorie besucht hat, weiß: „There is no free lunch“ - hohe Rendite bedingt IMMER ein dem Ertrag entsprechendes Risiko. Wie gestaltet sich also das Risiko eines fremdfinanzierten Immobilienkaufes, was könnte hier schiefgehen?
Selten diskutiert: Die Risiken des Immobilienkredits
Steigende Zinsen könnten die Refinanzierung nach dem Auslaufen der Zinsbindung so stark verteuern, dass der Kreditnehmer Zins und Tilgung nicht mehr aufbringen kann.
Immobilienkrise in den USA als unrühmliches Beispiel für überhöhte Immobilienrisiken
Vollkommen unwahrscheinlich? Das dachten wohl auch die Häuslebauer 2008/2009 in den USA. Der Wert der Immobilie könnte fallen, sodass Sie mit dem auslaufenden Darlehen keinen Kredit in entsprechender Höhe erhalten und die Immobilie veräußern müssen. Vielleicht treten auch beide, höchst unwahrscheinliche Faktoren, gleichzeitig ein. Nach dem Zwangsverkauf der Immobilie müsste der Kreditnehmer dann noch einen Teil ungetilgte Schulden abbezahlen. Ein Fall für die Privatinsolvenz. Auch aus dem laufenden Betrieb der Mietimmobilie ergeben sich Risiken: Ein Mietnomade verursacht hohe Anwalts- und Renovierungskosten.
Dem Vermieter gehen 8-10 Monate durch gerichtliche Räumung, Renovierung und Leerstand verloren. In wirtschaftlich ungünstigen Zeiten bleiben vielleicht gleich drei oder vier Mieter der 10 Wohnungen ihrer „Gelddruckmaschine“ die Miete säumig. Jobverlust, Existenznot, usw.
Immobilien sind zweifellos ein solider Weg, um Vermögen aufzubauen. Immobilieninvestments gelten jedoch gleichermaßen als gesellschaftlich akzeptierte Variante des „Zockens“.
VermieterPRO empfielt:
Wer mit Hilfe einer Finanzierung eine Immobilie erwirbt, sollte sich vor dem Kauf bewusst machen, dass er mit fremden Geldmitteln in nicht unerheblicher Höhe wirtschaftet und für deren Verlust privat und höchst
persönlich haften muss. Aber mal unter uns: Steigende Zinsen bei gleichzeitigem Wertverlust der erworbenen Wohnimmobilien.. in der aktuellen Zeit... das wäre doch ziemlich unwahrscheinlich, oder? Aus heutiger Sicht muss dieses Szenario mindestens so unwahrscheinlich wirken, wie das plötzliche Auftreten einer globalen Pandemie im Dezember 2019 angemutet hätte.
Beitrag erstmalig veröffentlicht im VermieterPRO-Newsletter als Titel der Ausgabe 17.01.2021. Registrieren Sie sich kostenfrei, um aktuelle News und Infos zum Immobilienmarkt, sowie Vorabinfos zu unseren Angeboten zu erhalten.
