Wohnung im Luxus-Wohnturm: Wie sinnvoll ist der Kauf in GrandTower, EDEN, Henninger Turm & Co.?

Ist es sinnvoll, eine Eigentumswohnung in den Luxus-Wohntürmen von Frankfurt zu kaufen? Richard Nitzsche ist Immobilienmakler in Frankfurt. Als Experte für den Kauf von Eigentumswohnungen berät Interessenten bei der Auswahl der richtigen Immobilie in Grand Tower, EDEN, Henninger Turm, FOUR Frankfurt und Co. Nitzsche weiss, auf welche Details Interessenten der Top-Wohntürmen beim Kauf achten sollten. Beim Kauf einer Luxuswohnung im Wohnhochhaus kann viel schief gehen. Fehler sind nicht nur ärgerlich, Fehler sind vor allem teuer: Die Investitionsvolumina für Luxuswohnungen im Hochhaus belaufen sich selten unter einer Million Euro. Mitunter zeigen sich die Probleme erst Jahre nach dem Kauf.


Luxus-Wohnungen über den Wolken sind für viele Investoren ein Traum. Das Auge kauft beim Luxus-Wohnturm einfach mit: Die Immobilien-Kolosse, die mit hunderten Höhenmetern die Frankfurter Skyline prägen, kommen anmutig und majestätisch daher. Die Wohnungen, besonders die Apartments in den oberen Stockwerken, garantieren einen einzigartigen Blick auf Frankfurt bis hin in den Taunus, oder nach Süden über den Main und. nach Darmstadt und in den Odenwald.


Die Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche in den Frankfurter Luxus-Hochhäusern bewegen sich jenseits der 10.000 € Marke

Es ist verständlich, dass City-verliebte Interessenten den Kauf einer Immobilie im Luxus-Hochhaus in Erwägung ziehen. Die Kaufpreise in den Neubau-Hochhäusern liegen weit jenseits der 10.000 Euro-Marke. Im luxuriösen Grand Tower ist die auf den Quadratmeter herunter gebrochen günstige 4 Zimmer-Wohnung für knapp 19.000 € zu haben - bei einer vollständigen Investitionssumme inkl. NK von rund 3,5 Mio. Euro.



Richard Nitzsche: "Die Wirklichkeit im Luxus-Wohnturm unterscheidet sich immer von dem projektierten Bild in den Hochglanzbroschüren der Immobilien-Entwickler. Dies können sie leicht überprüfen: Werfen Sie doch einmal selbst einen Blick in die Lobby des Grand Tower. Ich helfe Interessenten, die richtige Entscheidung zu treffen und unterstütze Käufer aktiv in den Vertragsverhandlungen."

Henniger Turm: Offerten für 10.000 € pro Quadratmeter

Wie ein Schnäppchen erscheint dagegen der Kaufpreis im 2019 fertiggestellten Henninger Turm, hier sind Käufer mit rund 10.000 € pro Quadratmeter an Bord. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit rund 90 Quadratmetern Wohnfläche wird für rund eine Million zzgl. Kaufnebenkosten offeriert - übrigens 3 Jahre nach der Fertigstellung des schneidigen Wolkenkratzers.

EDEN: Günstige Angebote liegen bei 10.000 €

Auch im schicken Neubauprojekt EDEN, das unmittelbar neben dem Grand Tower entsteht, ist eine günstige 2-Zimmer-Wohnung im 6. OG auch schon für rund 10.000 € pro zzgl. Kaufnebenkosten zu haben. Mit 568.300 € Kaufpreis ist das Angebot derzeit ausgeschrieben.

FOUR Frankfurt: Im Hochpreis-Segment bis zu 34.000 € pro Quadratmeter

Eine 2-Zimmer-Wohnung im Groß und Partner Prestige-Objekt FOUR Frankfurt, vier eng aneinander geschmiegten Wohntürmen, wird laut Angaben des Berliner Tagesspiegels zum Preis von rund 11.000 Euro angeboten, für das Penthouse, das über eine Wohnfläche von 574 Quadratmeter verfüge, müsse der geneigte Käufer 19 Millionen Euro bezahlen.


Wie sinnvoll ist ein Immobilien-Investment im Luxus-Wohnturm?

„Beim Kauf einer Wohnung in einem der Frankfurter Luxus-Wohntürme ist unbedingt zu unterscheiden, ob der Immobilienkauf aus Freude an der Immobilie getätigt wird - beispielsweise weil der Käufer die Wohnung selbst beziehen will; oder ob der Wohnungskauf unter der Investmentprämisse vorgenommen werden soll.“, sagt Richard Nitzsche, Geschäftsführer von VermieterPRO. Richard Nitzsche betreut hochkarätige Kunden bei Ihrer Suche nach passenden Luxusimmobilien in der Metropolregion Frankfurt / Rhein-Main als unabhängiger Berater, „Käufer sollten sich vor dem Kauf drignend vergegenwärtigen, wie hoch die monatliche Kaltmiete sein müsste, damit sich die Investition rechnet“, argumentiert Nitzsche, „Bei einem Investment von 3,5 Millionen Euro für die 4-Zimmer-Wohnung im Grand-Tower mit 185 Quadratmetern Wohnfläche müsste Ihnen Ihr Mieter 12.000 Euro im Monat Kaltmiete bezahlen, damit sich ihre Investition nach 25 Jahren vollständig bezahlt. Wir gehen rechnen dabei modellhaft und unterstellen, dass der Käufer in Cash bezahlt und auf keine Finanzierung der Immobilie angewiesen sind.“

Viele Käufer seien erstaunt, wenn im Nachgang des Kaufs die notwendigerweise exorbitant hohen Mieten aufgrund von mangelnder Nachfrage nicht erzielt werden können. "Die Zahl der Nachfrager, die bereit ist, für mehr als 10.000 Euro monatlich zu Mieten ist im Frankfurter Markt durchaus gering." Obgleich Nitzsche Suchkunden betreut beispielsweise Unternehmen oder internationale Agenturen, die Immobilien in der Preisklasse "schon auch einmal anmieten", spiele sich doch die übliche Wohnungsvermietung doch in deutlich günstigeren Sphären ab.


Natürlich seien auch die Kaufmotive häufig nicht oder nicht ausschließlich an den zu erwartenden Cash-Flow geknüpft. Käufer hofften zuweilen auch auf die Wertsteigerung der Immobilie, meint Nitzsche, oder sie suchen eine Möglichkeit, Geldbestände vor Strafzinsen in Assets zu parken.


Luxuswohnung selbst nutzen: Der Ausblick und Schnitt entscheidet über das Wohnflair

Obgleich die Luxus-Wohntürme solide gebaut sind, unterscheidet sich deren Ausstattung selten signifikant von der Ausstattung in vergleichbaren Neubauten. Besonders entscheidend für das Wohnflair ist der Lichteinfall. Problematisch an Wohnungen in Hochhäusern, unabhängig ob es sich dabei um Luxuswohnraum oder das Wohnhochhaus aus den Sechzigern handelt, ist die Ausrichtung der Wohnungen schlauchförmig von der unbelichteten Innenseite hin zur belichteten Aussenseite.

  • So muss die Luxuswohnung geschnitten sein

„Die begehrtesten Wohnungen in den Luxustürmen sind die Eigentumswohnungen mit Ecklagen.“, weiss Richard Nitzsche, „hier haben Käufer zumindest in einem Raum einen Lichteinfall von zwei Seiten. Dabei sollte es sich dann idealerweise auch um das Wohnzimmer handeln.“ Wichtig sei zudem, dass die Immobilie moderate Raumgrößen aufweist ohne dass die Wohnung zu kleine oder schlecht nutzbare Flächen aufweist.

  • Warum das Panorama so wichtig ist: Ausblick der Luxuswohnung - je höher, umso besser

Je höher die Wohnung gelegen ist, umso weitläufiger wird der Ausblick der Immobilie. „Im Regelfall steigt mit steigendem Stockwerk jedoch auch der Angebotspreis der Luxuswohnung.“ Gerade bei Neubauten, die Off-Plan verkauft werden, also im noch nicht fertig gestellten Zustand, sei der spätere Ausblick jedoch häufig schwer einzuschätzen. Dies kann Käufer mit Blick auf den späteren Wohlfühl-Faktor auch täuschen: „Wenn überhaupt möglich, wird während des Baus durch den Entwickler eine Besichtigung vor Vertragsabschluss ermöglicht. Der Käufer erhält selten die Möglichkeit, das Ziel-Apartment zu verschiedenen Tageszeiten zu sehen. Oft ist auch gar keine Besichtigung möglich, gerade wenn ein Kauf zu einer frühen Phase des Projekts stattfindet.“ Hier wird die Kompetenz des Experten deutlich. Nitzsche gibt nicht nur entscheidende Tipps und Hinweise, als Privatpilot fliegt er mit seinen Kunden auf Wunsch auch über das entsprechende Areal, sodass diese aus dem Kleinflugzeug ersten Eindruck der Perspektive mit eigenen Sinnen erhaschen können. „Es ist immer anders, als im Modell des Entwicklers“, weiss Nitzsche. Ein extremes Beispiel bietet hier das Projekt FOUR Frankfurt. Während des Kaufprozesses übersehen Kaufinteressenten die Wirkung der übrigen, noch nicht gebauten, Türme. „Abgesehen von der Lage Ihres Zielapartments stehen Ihnen unter Umständen drei Wohntürme aus nächster Nähe im Blickfeld,. Die übrigen drei der FOUR, versperren Ihnen Sicht, führen zu Verschattung ihrer Wohnung und machen den Aufenthalt auf ihrem Balkon zum Kino für die Mitbewohner“, sagt Richard Nitzsche. Es sind Einsichten, die von unbedarften Käufern schnell übersehen werden, die sich aber nach Fertigstellung des Projekts in eingeschränkter Wohnqualität und einer schwereren Verkäuflichkeit der fertigen Eigentumswohnung (und damit einem niedrigeren Verkaufspreisen) niederschlagen könnten. „Da bringt dann auch die top-zentrale Lage wenig direkt an der Frankfurter Hauptwache wenig.“


Experte: Im Luxus-Wohnhochhaus entscheidet die Kombination zwischen Himmelsrichtung und Aussicht

Aber auch in Wohntürmen, die weniger eng aneinander gebaut sind, ist die Lage der Frontseite entscheidend. „Verglichen mit Standard-Immobilien beschäftigt uns hier ein Wechselspiel zwischen Himmelsrichtung und Aussicht.“ So führe eine Südlage zu ganztägiger Sonneneinstrahlung, während die Sonne in den Nordlagen nicht zu sehen ist. Gleichzeitig könne die Besonnung für den Bewohner aber auch zur Unannehmlichkeit werden, wenn Balkon und Wohnung aufgeheizt sind und das Licht den ganzen Tag blendet, sodass die Jalousien dauerhaft gesenkt werden müssen. „Als erste Wahl würde ich im Wohnturm deshalb grundsätzlich eine Westausrichtung präferieren“, sagt Nitzsche, „Leider hat Frankfurt im Westen weniger zu bieten, als im Süden oder Osten.“ Vom Grand Tower betrachtet liegt das Europaviertel im Westen, sodass der Blick vom Westbalkon auf den recht dünn besiedelten Taunus fallen würde, während die Metropolregion Rhein-Main im Süden und Osten ein Lichtermeer abliefert. Im Henninger Turm ist die Westlage dagegen weitaus attraktiver.


Langfristig steigende Preise? Wie wird sich der Wert von Luxusimmobilien in Frankfurter Wohntürmen entwickeln?

Wie werthaltig sind Immobilien im Wohnturm wirklich? „Die Makler der Projektentwickler prognostizieren Käufern der Luxusprojekte grundsätzlich weiter steigende Preise. Sie stützen sich auf die Markt-Historie und niedrigen Zinsen. Aus meiner Sicht ist die Preisentwicklung bei Luxus-Wohnhochhäusern jedoch noch viel stärker vom einzelnen Objekt abhängig.“ Dabei sollten Käufer bedenken, dass sich Empfindungen an das Design und optische Wahrnehmungen über einen längeren Zeitraum verändern können. Was heute hipp ist und modern aussieht, muss morgen nicht mehr angesagt sein. „Ich bewerte im besonderen Maße, wie zeitlos das Design der Luxus-Wohntürme erscheint. Fragen Sie sich selbst: Möchte ich dieses Gebäude so in zehn oder fünfzehn Jahren noch sehen?“


Experte: Die Realität entspricht nie der Darstellung aus der Hochglanzbroschüre! Mit einiger Skepsis blickt Nitzsche beispielsweise auf die begrünte Fassade des Luxusturms EDEN, der 2023 fertig gestellt werden soll: Wie entwickele sich hier der Verschleiß, also die Erosion des Gebäudes und wie hoch ist das Risiko durch unglückliche Pflege langfristig ein ungepflegtes Erscheinungsbild des Towers zu erhalten. „Sehen Sie sich in der Gegenwart Wohntürme an, die zehn oder zwanzig Jahre alt sind“, meint Nitzsche, „ich wiederhole mich: Die Realität entspricht nie der Wirklichkeit aus der Hochglanzbroschüre des Entwicklers - noch nicht einmal in der Gegenwart einer jungen Fertigstellung.“


Luxus-Wohnhochhaus: Wie die Klientel den langfristigen Wert der Immobilie beeinflusst Die Erscheinung eines Hochhauses hängt auch vom Management und der Eigentümergemeinschaft ab, die die richtigen Entscheidungen zu sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen muss. Aber auch die Klientel, die das Wohnhochhaus langfristig ihr Zuhause nennt, beeinflusst den Wert der Immobilie. „Ich bin mir nicht sicher, ob ich selbst in eine Neubau-Luxus-Wohnung investieren würde, obgleich im selben Gebäudekomplex auch sozial geförderter Wohnraum ausgewiesen ist. Natürlich hat die Durchmischen des Quartiers städtebaulich durchaus honorige und auch vertretbare Gründe. Man möchte der Gentrifizierung der Innenstädte entgegenwirken. Ob dies den Wert des Gebäudes und meiner Immobilie jedoch langfristig positiv beeinflusst und ich in einem solchen Gebäude mein Geld sinnvoll investiere,, möchte ich dennoch hinterfragen“, meint Nitzsche, „mindestens würde ich beim Kauf eine entsprechende Risikoprämie einkalkulieren und dementsprechend beim Ankaufspreis Abstriche machen.“ Im FOUR Frankfurt entstehen „mitten in einem der luxuriösesten Teile“ 42 Sozialwohnungen. „Andere Luxuswohnhochhäuser in Frankfurt sind dagegen von der Vorgabe ausgenommen, beispielsweise weil die Erteilung der Baugenehmigung vor der Einführung der entsprechenden städtebaulichen Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau erfolgt ist.

Warum sich die Kaufberatung vom unabhängigen Experten lohnt

Mit derartigen Innneneinsichten aus dem Frankfurter hilft der Makler Richard Nitzsche seinen Suchklienten, die richtige Luxusimmobilie für ihren Bedarf auszuwählen. Als Berater unterstützt er die Interessenten zudem mit seinem weitreichenden Immobilien-Know how und den treffenden Argumenten bei den Preis- und Vertragsverhandlungen mit der Verkäuferseite. Sie planen selbst den Kauf einer Immobilie im Luxus-Wohnhochhaus in Frankfurt? Kontaktieren Sie Richard Nitzsche und erhalten Sie eine unverbindliche Erstberatung zu Ihrem Kaufanliegen.


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