Irrationale Immobilienpreise: Wie wahrscheinlich ist ein Ende des Immobilienbooms?

Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser,

wird der Immobilienboom in der Metropolregion Rhein-Main wirklich bald zu Ende gehen? Die Begründungen der heute im Titel diskutierten Studie sind durchaus schlüssig und mit Sicherheit sorgsam zusammen getragen. Die Studie der Deutschen Bank verdient es, gehört und gelesen zu werden. Das Medienecho, das die Publikation in der abgelaufenen Kalenderwoche erhalten hat, spricht für sich. Persönlich kann ich mir derzeit (noch) keine Meinung bilden. Zu oft habe ich gelesen - sogar schon selbst geschrieben - dass der Markt für Wohnimmobilien überhitzt sei, dass die Preise ihren Zenit überschritten hätten. Der legendäre Ökonom John Maynard Keynes formuliert treffend: „Markets can remain irrational longer than you can remain solvent.“ Frei interpretiert, weist Keynes darauf hin, dass sich der Markt durch Angebot, Nachfrage und die Ausbildung eines Gleichgewichtspreises definiert, welcher schließlich zur Markträumung führt; dieser Gleichgewichtspreis ist jedoch nicht (immer) durch eine fundamentale Bewertung gerechtfertigt. Mitunter ist der Preis sogar durch die fundamentale Bewertung sogar ungerechtfertigt! Die Preisbildung kann somit „irrationale“ Stilblüten entwickeln, beispielsweise wenn die - begründete oder unbegründete - Angst vor Inflation zu Panikkäufen führt. Während sich die Volkswirte nun streiten, ob der Trend zur Preissteigerung im Markt für Wohnimmobilien weitergehen wird, scheint der Trend zur weiteren Regulierung sicher: Dieses Rahmenszenario begreift auch die Deutsche Bank als gesetzt und beschreibt es treffend mit dem Terminus „Staatsdirigismus“. Wenn das politische Risiko steigt und das wirtschaftliche Risiko der Immobilieninvestition dadurch kaum noch kalkuliertbar wird, wenn dennoch gleichzeitig die Preise für Wohnimmobilien weiter klettern, dann nenne ich diesen Vorgang „irrational“. In einem irrationalen Marktumfeld sind Investitionsentscheidungen mindestens kritisch zu hinterfragen. Blicken wir an dieser Stelle auf den Aktienmarkt der vergangenen Woche: Der DAX markierte (wieder einmal) auf Allzeithöchststände. Mitten in der Krise. Ein Fondsmanager, der an der Benchmark DAX gemessen wird, muss diesen Trend „mitkaufen“.Zögern wäre fatal - er würde den Performance-Anschluss verlieren. Und so schraubt sich die Kursspirale höher und höher, obwohl niemand ernsthaft an das Wachstum glaubt, das durch die steigenden Aktienkurse vorweggenommen wird. Private Investoren sind in einer glücklich(er)en Lage: Sie müssen nicht kaufen! Sie können frei entscheiden, ob sie ihr Immobilieninvestment sogar verkaufen, von den hohen Preisen profitieren und in andere Asset-Klassen investieren. Sie können das Kapital außerdem streuen und das Investment diversifizieren - in Märkte oder Marktsegmente die ein geringeres Risiko oder höheren Renditeperspektiven aufweisen. Ein Investment in einen Markt, der subjektiv weniger irrational anmuten könnte.

Herzliche Grüße Ihr Richard Nitzsche (M.Sc.) Geschäftsführer VermieterPRO


Der Beitrag ist erschienen im Rahmen der VermieterPRO Immo-News vom 14.03.2021.